O
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado
sobre o valor efetivo da venda do bem, mesmo que este seja maior do que o
valor venal adotado como base de cálculo para o lançamento do Imposto
Predial e Territorial Urbano (IPTU). A decisão é da Segunda Turma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ), que proveu recurso do município de
São Paulo.
A Turma reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que
havia acolhido pedido de uma contribuinte para determinar que a base de
cálculo do ITBI fosse exatamente a mesma do IPTU, geralmente defasada em
relação à realidade do mercado.
O TJSP levou em conta que tanto o artigo 33 do Código Tributário
Nacional (CTN), que trata do IPTU, como o artigo 38 do mesmo código, que
cuida dos impostos sobre transmissão de bens (ITBI e ITCMD), definem o
valor venal como base de cálculo. “Não podem coexistir dois valores
venais – um para o IPTU e outro para o ITBI”, afirmou o tribunal
estadual.
Em recurso ao STJ, o município sustentou que a decisão estadual violou o
artigo 38 do CTN, pois o valor venal, base de cálculo do ITBI, equivale
ao de venda do imóvel em condições normais do mercado.
Distorção
“É amplamente sabido que valor venal significa valor de venda do
imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Herman Benjamin, ao
votar pela reforma da decisão do TJSP, no que foi acompanhado pela
Segunda Turma. De acordo com o ministro, se existe distorção nesse
valor, ela ocorre em relação ao IPTU e não ao ITBI.
“Isso porque os municípios lançam o imposto sobre propriedade de ofício
e, para viabilizar a cobrança, acabam adotando fórmulas genéricas que
abarcam os milhares e, no caso de São Paulo, milhões de imóveis
tributados anualmente”, explicou.
“Seria absurdo imaginar que o município de São Paulo avaliasse
individualmente cada um dos milhões de imóveis urbanos existentes em seu
território para lançar anualmente o IPTU de ofício, daí a adoção das
plantas genéricas”, completou.
Segundo ele, as plantas genéricas de valores – baseadas em preços médios
do metro quadrado por região e padrão de construção – costumam ficar
abaixo do valor de mercado, seja por causa da sistemática de sua
elaboração, seja porque não são refeitas todo ano.
Como a jurisprudência exige aprovação de lei para o reajuste real das
plantas genéricas, acrescentou o ministro, isso tem de ser feito por
meio de projetos complexos, de longa tramitação e muita discussão
política, “que inviabilizam, nas grandes cidades, o reajuste anual, de
modo que a defasagem em relação à real avaliação dos imóveis urbanos
acaba aumentando a cada ano que passa”.
Valor real
Quanto ao ITBI, Herman Benjamin disse que a base de cálculo é muito mais
próxima da realidade. “Em vez de milhões de lançamentos de ofício
anuais, caso do IPTU paulistano, há apenas milhares de operações
claramente individualizadas, com a declaração do real valor de venda do
imóvel pelos próprios particulares que transmitem os bens”, afirmou.
O relator observou ainda que, no ITBI, o preço efetivamente pago pelo
adquirente do imóvel tende a refletir, com grande proximidade, seu valor
venal, considerado como o valor de uma venda regular, em condições
normais de mercado.
“Não é por outra razão que a jurisprudência do STJ é pacífica ao admitir
que, na hipótese de hasta pública, o preço de arrematação (e não o da
avaliação) reflete o valor venal do imóvel e, portanto, deve ser adotado
como base de cálculo do ITBI”, acrescentou o ministro.
Ele destacou que o mesmo raciocínio se aplica à transmissão por compra e
venda entre particulares, como no caso em julgamento: “De fato, o valor
real da operação deve prevalecer em relação à avaliação da planta
genérica de valores.”
Não se confunde
Em relação à divergência entre a base de cálculo do IPTU e a do ITBI, o
relator frisou que a distorção estará, em regra, no valor referente ao
imposto sobre a propriedade, diferentemente do que decidiu o TJSP.
“Nesse contexto, erra o Tribunal de Justiça ao afastar o cálculo da
prefeitura pela simples razão de haver diferença quanto à base de
cálculo do imposto sobre a propriedade”, disse.
Segundo Herman Benjamin, no caso do IPTU, lançado de ofício pelo fisco,
se o contribuinte não concorda com o valor venal atribuído pelo
município, pode discuti-lo administrativamente ou judicialmente,
buscando comprovar que o valor de mercado (valor venal) é inferior ao
lançado.
Por outro lado, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento
do ITBI não merece fé, o fisco igualmente pode questioná-lo e
arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do
artigo 148 do CTN.
“Isso demonstra que o valor venal é uma grandeza que não se confunde,
necessariamente, com aquela indicada na planta genérica de valores, no
caso do IPTU, ou na declaração do contribuinte, no que se refere ao
ITBI. Nas duas hipóteses cabe à parte prejudicada (contribuinte ou
fisco) questionar a avaliação realizada e demonstrar que o valor de
mercado é diferente”, acrescentou o ministro.
Assim, seria perfeitamente válido a contribuinte impugnar o montante
apresentado pelo município e provar, por todos os meios admitidos, que o
valor de mercado do imóvel é inferior àquele que o fisco adotou. Porém,
isso não ocorreu nos autos.
Fonte: STJ
Associação Paulista de Estudos Tributários, 17/10/2013 14:44:19
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